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_“马太效应”凸显 房企加速洗牌

2017-11-18 02:28

房地产行业的“并购风暴”愈演愈烈。据中原地产统计,今年前7个月,房地产行业公开的股权并购案合计为62宗,总涉及金额达175.39亿元,均创同期历史新高;并购宗数、金额比去年同期分别上升72.2%和101.9%。

多位专家表示,在楼市调控的大背景下,房地产行业格局正发生剧变,大型房地产企业市场占有率越来越高,而部分中小房企迫于资金和业绩的困境,将主动退市或遭遇并购。

房地产并购“井喷”

广发证券房地产首席分析师赵强直言,房地产行业即将掀起“洗牌风暴”。“其实洗牌对房地产行业未必是坏事,任何一个行业都会经历优胜劣汰的阶段。而房地产行业发展这么多年,其中有很多房企浑水摸鱼,纯粹为牟取暴利,这不利于我国房地产行业的长期发展。”赵强说。

多位房地产业内人士表示,2011年以来,房地产企业之间的并购愈加频繁,房地产的行业集中度有望大幅提升。“而与以往不同的是,今年的洗牌将更为彻底,一些中小企业将被万科、保利这类‘准航母级’的大型房企从项目、股权开始逐渐蚕食,直至完全被并购。虽然距离年底还有一段时间,但这样的预期已经被市场逐步证实。”华远地产董事长任志强在此前的博鳌房地产论坛上透露。

据中原地产统计,前7个月,房地产行业公开的股权并购案合计为62宗,总涉及金额达到175.39亿元,相比去年同期的36宗并购及86.85亿元,分别上涨72.2%及101.9%,175.39亿元的市场总并购金额也明显超过去年全年的165.25亿元。

中原地产研究部总监张大伟称:“在去年的房地产行业并购爆发式上升后,今年前7个月房产企业并购再次出现明显上升,并购的案例数量、并购总金额及平均单案例并购金额均创历史新高,房地产并购也名列整体并购市场的首位。而且,下半年这一趋势将很可能继续加强。”

仅以龙头房企万科为例,万科半年报显示,上半年,公司斥资超过46亿元分别收购武汉、香港、广州等地的10家企业。其中最大的一宗交易为广州万科以31亿元收购广州市番禺向信房地产有限公司的100%股权,获得新光城市花园项目。随后,万科将该项目正式更名为“万科红郡·翡翠”,该项目净用地面积约34万平方米。

万科董事会主席王石曾表示,房地产行业的集中度还远远不够。业内人士认为,当前的行业集中速度正不断加快。而随着调控政策的深入,预计未来将有部分中小房企难以承受资金和经营的压力,这给龙头房企提供了通过收购和兼并扩张的良机。

中小房企生存堪忧

链家地产首席分析师张月认为,二三线城市限购政策的进一步落实,势必会对房企下半年的销售和资金周转造成冲击,尤其是实力较弱的中小房企。因此,中小房企期望“以价换量”的可能性较大,预计今年三季度后,中小房企的楼盘项目或将率先出现实质性降价。

Wind数据显示,截至8月30日,证监会行业下的124家上市房企中,115家上市房企公布了半年报。其中,21家中小房企上半年出现亏损,合计亏损约3.8亿元。以净利润亏损最多的天津松江为例,上半年亏损超过7200万元,其中,今年一季度亏损约2880万元。

此外,房地产调控以来,相比大型房企,中小房企的资金链压力更大。除了银行信贷“大门”几乎关闭,房地产信托、海外融资等渠道几乎全部被封死。不少中小房企只能借高利贷度日,一位中小房企人士说:“北京、上海等地区情况还好,高利贷也就月息5分左右(即月利率5%),江浙等许多南方地区的月息已经涨到1毛至3毛(即月利率10%至30%)。”中小房企中,如嘉凯城半年报称,银行收缩房地产企业贷款导致公司融资成本增加。

无奈之下,部分中小房企只得走向被并购的结局。对此,任志强表示:“目前已有不少中小房地产企业破产,只是没被看到,这是因为破产企业现在仍以被收购的形式存在。”

 大型房企加快扩张

中原地产最新发布的研究报告认为,以“招保万金”为代表的十大标杆房企,市场占有率已从去年年底的9%跃升至今年上半年的11%。上半年十大标杆房企的销售面积和销售金额分别增长48%和64%,在业内明显领先。业内人士直言,“地产航母”指日可待。

除了加快并购和提升业绩,大型房企的扩张步伐明显加快,除了版图扩大至二三线城市甚至是四线城市,房企的经营业态也在不断扩展。业内人士认为,目前房地产行业的行情低迷,正是对外扩张的大好时机。“房地产行业的并购,并不是要收购品牌或是技术,而是为了收购土地和项目。目前,收购中小房企可以较低价拿到土地。”该人士说。

另外,房企多业态发展的趋势也愈发明显,除“冷清多年”的商业地产越来越受到房企青睐外,养老地产、旅游地产、绿色地产等多业态经营模式也日趋明显,房企逐渐从单纯的“盖房子和卖房子”升级为“提供房地产一条龙服务”。戴德梁行大中华区行政总裁张国正表示,房企应该要多业态经营。“通过研究一些比较成熟的房地产开发商发现,有三大块支持企业的营运:第一,商业房产;第二,住宅地产;第三,一个长期持有地产项目的方案。”张国正说。

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发布时间:2017-11-18 02:28

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